Dans l’esprit de certains administrés, le dossier de déclaration préalable de travaux serait plus simple à réaliser qu’un dossier de permis de construire.
A ce titre, l’expression « une simple déclaration suffit » est particulièrement courante dès lors qu’il s’agit d’évoquer les formalités relatives à la déclaration préalable.
Afin d’échapper au permis de construire, il n’est pas rare que des candidats à la construction déclarent moins de surfaces que celles réellement construites. De la même façon, certains demandeurs vont jusqu’à décaler leurs travaux en plusieurs tranches uniquement pour déposer une déclaration préalable plutôt qu’un permis de construire.
L’administration est parfaitement au fait de ces pratiques très courantes.
En dépit du ressenti suffisamment ancré pour motiver des comportements douteux, il est pourtant clair qu’il est la réalisation d’une déclaration préalable est tout aussi difficile qu’un permis de construire.
1. Les formulaires de déclaration préalable et de permis de construire sont sensiblement similaires
Les formulaires reprennent strictement la même trame :
- Identité;
- Coordonnées;
- Le terrain d’accueil du projet;
- Cadre à remplir pour une demande concernant un projet d’aménagement;
- Cadre à remplir pour une demande comprenant un projet de construction;
- Cadre à remplir lorsque le projet nécessite des démolitions;
- Fiscalité de l’urbanisme;
- Engagement.
Ainsi, les éléments qui n’ont aucun sens pour les néophytes se retrouvent aussi bien sur les deux types de formulaires : SHON, AFU, ZAC, certificat d’urbanisme, surfaces brutes des aires non bâties, etc.
2. La réalisation des plans et documents à joindre au formulaire : une démarche aussi délicate pour un permis de construire que pour une déclaration préalable
La principale difficulté pour un administré est de réaliser les plans, images de synthèses et pièces écrites à joindre au formulaire.
Permis de construire ou déclaration préalable, les documents à fournir sont les mêmes, aussi bien sur la forme que sur le fond (or étude de sol et attestation RT 2012 à joindre pour certains projets soumis à permis de construire) :
- Plan de situation;
- Plan de masse;
- Plan en coupe;
- Plan des façades et des toitures;
- Représentation de l’aspect extérieur / document graphique;
- Notice décrivant le terrain / note décrivant les modalités d’exécution des travaux
- Photographies en environnement proche et lointain.
Contrairement au permis de construire, le dossier de déclaration préalable n’a pas à comporter ces plans systématiquement.
Par exemple, pour déclarer la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, l’administré devra joindre uniquement un plan de situation, un plan des façades, et une représentation de l’aspect extérieur.
Pour autant, loin d’être une souplesse, le caractère aléatoire des pièces à joindre à la déclaration préalable peut au contraire rendre encore plus délicates les démarches à accomplir.
Ainsi, nonobstant le fait qu’un administré n’est pas forcément un spécialiste de l’urbanisme, il lui revient tout de même de connaitre les pièces à joindre à son dossier en fonction des travaux projetés (comme si cela allait de soit).
Pire : il n’est pas rare que la mairie, vers laquelle un administré peut se tourner pour demander conseil, ne connaisse pas elle-même les pièces exigibles en fonction du projet soumis à déclaration préalable.
Notamment, la DP 10 « Croquis coté dans les 3 dimensions » , laquelle est souvent confondue à tort avec le plan de masse, a tendance à être réclamée en mairie pour déclarer tous les tous types de projets soumis à déclaration préalable de travaux. Or, cette pièce n’est qu’à déposer exclusivement dans le cadre de projets d’aménagement, notamment les lotissements.
Conscients des faiblesses de la déclaration préalable de travaux, certains services instructeurs peuvent en abuser pour exiger la production de pièces qui n’apporteront pourtant rien à l’instruction du dossier de la déclaration préalable.
Le plan en coupe peut alors être requis pour déclarer la pose de panneaux solaires en toiture, ou le plan de masse pour déclarer un ravalement de façade. Ces pièces n’ont en réalité aucune utilité pour l’instruction de ces projets.
Dans le cadre d’un permis de construire, la situation est un peu plus simple, ou en tout cas, moins injuste : toutes ces pièces doivent être produites, quel que soit le projet.
3. La difficulté s’estime au regard du projet, plutôt que par les procédures
Les projets soumis à déclaration préalable sont globalement plus modestes que ceux assujettis au permis de construire.
Cela pourrait expliquer l’idée reçue qui consiste à croire que la déclaration préalable soit plus facile à réaliser.
Pourtant, c’est bien le projet qui est plus modeste, et non la déclaration qui est simple.
A l’inverse, pour un projet plus conséquent, que l’administré dépose l’un ou l’autre dossier ne change en rien les obstacles qu’il pourrait rencontrer.
Les plans à fournir sont les mêmes, les formulaires sont quasi identiques, les exigences de l’administration restent similaires.
4. L’accord de l’administration n’est pas plus simple à obtenir pour une déclaration préalable que pour un permis de construire
La procédure d’instruction est la même pour les permis de construire que pour les déclarations préalables.
La seule différence tangible pour l’administré est que le délai d’instruction sera plus court pour une déclaration préalable (1 mois), que pour un permis de construire (2 mois).
En marge, l’administration peut en effet être bienveillante pour les projets modestes, qu’ils soient soumis à déclaration préalable ou à permis de construire.
Mais cette bienveillance ne s’applique que sur la conception du dossier, en aucun cas sur les règles de droit.
Par exemple, l’administration peut tolérer qu’un plan des façades ne soit pas à l’échelle pour un projet de ravalement (défaut de conception). Par contre, si la teinte n’est pas conforme aux dispositions d’urbanisme, alors le projet sera refusé (car contraire aux règles de droit).
Nos conseils
Il est évident qu’il est tout aussi difficile de réaliser un dossier de déclaration préalable qu’un dossier de permis de construire.
Si le projet est complexe, que vous déposiez un permis de construire ou une déclaration préalable, vous rencontrerez exactement les mêmes difficultés : réalisation des plans, calcul des surfaces, des volumes, des dimensions, etc.
Peu importe donc que vous soyez soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, car les obstacles resteront les mêmes.
Aussi, nous vous déconseillons vivement de frauder ou de procéder à des travaux douteux uniquement dans l’optique d’échapper au permis de construire : cette démarche n’aurait strictement aucun sens.
