Dans le cadre d’une construction ou de la vente des biens immobiliers, mesurer la surface de sa maison ou de son appartement est une étape indispensable. Cela permet aux futurs acheteurs de réaliser une estimation fiable de la superficie du logement. Le calcul de la surface utile est une méthode très facile pour définir exactement cette dimension. Plus précise que la surface habitable, elle est utilisée par plusieurs professionnels de l’immobilier.
Surface utile : définition
Comme son nom l’indique, la surface utile est un élément clé du calcul de la surface utile d’un local d’habitation. Elle distingue généralement les surfaces destinées à l’aménagement et les lieux de stockage, de passage ou de loisir. À la différence d’une surface habitable, elle prend en compte tous les éléments annexes de l’habitation.
Définie par l’article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile est un outil essentiel pour tous les programmes de constructions neuves. Pour son calcul, deux solutions s’offrent à vous : soit vous la calculez vous-même, soit vous faites appel à des professionnels. De toute évidence, le calcul est simple, il suffit d’additionner la surface habitable d’un logement avec la moitié de la surface des annexes.
Qu’est-ce qu’une annexe ?
Une annexe est une construction indépendante à l’extérieur du logement principal. Elle est déterminée par un arrêté du 9 mai 1995, il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. Pour le calcul de la surface utile, la hauteur sous plafond d’une annexe doit être supérieure à 1,80 mètre.
Parmi les différentes annexes existantes, le calcul de la surface utile prend en compte :
- les combles et greniers aménageables ;
- les caves et sous-sols, les séchoirs et celliers externes ;
- les remises et ateliers ;
- les celliers et les resserres ;
- les terrasses et les balcons ;
- les vérandas et les loggias.
En revanche, les jardins et remises, les cours, les terrasses non accessibles en étage, les garages, les places de stationnement et les annexes intérieures sont exclus du calcul.
Pourquoi calculer la surface utile ?
Avant, la surface utile avait pour but de faciliter le calcul des logements encadrés (Habitations à loyers modérés ou HLM, logement des collectivités locales, etc.). Désormais, elle vise à remplacer la surface corrigée qui est beaucoup plus complexe.
Le calcul de la surface utile sert à déterminer la valeur utile d’un logement pour ses occupants. Lors d’une évaluation des biens, elle sert comme unité de référence pour les experts. En plus du calcul des loyers, la surface utile est employé également à :
- évaluer les prêts et les subventions pour la construction ;
- acquérir et évaluer des biens immobiliers ;
- calculer le montant du loyer plafonné ;
- bénéficier d’une loi de défiscalisation, telle que la loi Pinel ;
- obtenir un loyer maximum que le bailleur est en droit de demander.
La surface utile est calculée dès la validation des plans de construction par les experts. En effet, d’un point de vue juridique, ce sont les surfaces habitables qui doivent être scrupuleusement indiquées sur le bail de location.
Mode et exemple de calcul de la surface utile
Le principe du calcul de la surface utile est très simple. On peut le résumer de la formule suivante :
Surface utile = Surface habitable + 50 % des surfaces annexes.
Ce calcul permet de déterminer la valeur utile d’un logement dont le coefficient de pondération est donc de 50 %. À préciser que le total des annexes est plafonné à 16 m² avant application des 50 % pour les maisons individuelles avec un garage fermé. L’excédent de surface du garage (au-delà d’un forfait de 12 m²) pourra être compté en tant que surface annexe.
Exemple : un appartement est caractérisé d’une surface habitable de 120 m2, associé à une cave de 20 m2 et une terrasse de 10 m2.
Calcul des annexes : 20 + 10 = 30 m2. On conserve 30 * 50 %, soit 15 m2.
Ce qui revient à une surface utile de : 120 + 15 = 135 m2.
Un autre exemple : soit une maison individuelle de 90 m2 de surface habitable avec une loggia de 8 m2, une terrasse de 10 m2, et un garage de 15 m2.
Calcul des annexes : 8 + 10 +15 = 33 m2. Le total des annexes prises en compte est ramené de 33 m2 à 16 m2.
Ce qui donne une surface utile de : 90 + (16 / 2) = 98 m2.
Pour faire le calcul du loyer plafonné, il faut multiplier cette surface utile par le prix au mètre carré dans une ville ou un arrondissement.
